Jak wybrać dobre biuro nieruchomości w Łomży – poradnik dla sprzedających 2026
Sprzedaż mieszkania lub domu to decyzja na dziesiątki tysięcy złotych. Wybór właściwego biura nieruchomości może oznaczać 30% szybszą transakcję i 5–10% wyższą cenę. W 2026 roku rynek łomżyński obfituje w pośredników, ale nie wszyscy mają doświadczenie i licencje PFRN. Ten poradnik przeprowadzi Cię przez weryfikację, umowy i negocjacje prowizji – wszystko zoptymalizowane pod SEO Google 2026.
Krok 1: Ubezpieczenie OC + licencja PFRN – podstawa wiarygodności
Pierwsze kryterium: ubezpieczenie OC (OBOWIĄZKOWE dla WSZYSTKICH pośredników) + licencja PFRN (DOBROWOLNA, ale polecana).
Wymogi prawne pośrednika 2026 (Ustawa o gospodarce nieruchomościami):
| Wymóg | Obowiązkowy? | Minimum | Kara za brak |
|---|---|---|---|
| Ubezpieczenie OC | ✅ TAK | 25 000 EUR (110 000 zł) | Grzywna do 30 000 zł |
| Licencja PFRN | ❌ NIE (od 2014 r.) | Kurs 45h + egzamin | Brak kary |
| Umowa pisemna | ✅ TAK | Z klauzulą RODO | Nieważność umowy |
1. Ubezpieczenie OC (OBOWIĄZKOWE):
- Poproś o numer polisy OC i datę ważności
- Minimum: 25 000 EUR na zdarzenie
- Chroni Cię przed błędami pośrednika (błędna wycena, problemy prawne)
2. Licencja PFRN (DOBROWOLNA – znak jakości):
- Sprawdź w rejestrze PFRN online
- Potwierdza: kurs 45h + egzamin + doświadczenie + kodeks etyki
- W Łomży mają ją np.: Góralczyk Nieruchomości, House Brothers, Tytan Nieruchomości
Krok 2: Doświadczenie lokalne – zna Łomżę jak własną kieszeń
Lokalna wiedza = wyższa cena sprzedaży. Szukaj pośrednika znającego każde osiedle w Łomży.
Pytania testowe na doświadczenie lokalne:
❓ „Ile mieszkań sprzedał Pan/Pani na moim osiedlu w 2025 r.?”
❓ „Jakie są aktualne ceny m² na moim bloku?”
❓ „Które mieszkania sprzedały się najszybciej i dlaczego?”
❓ „Nazwij 3 bloki obok mojego – jakie mają ceny?”
Najlepsze osiedla Łomży 2026 (szybkość sprzedaży):
| Osiedle | Czas sprzedaży | Cena m² | Popularność |
|---|---|---|---|
| Centrum | 25–35 dni | 8 100–9 100 zł | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Osiedle Łagody | 30–45 dni | 8 300–9 900 zł | ⭐⭐⭐⭐ |
| Osiedle Południe | 35–50 dni | 8 800–11 800 zł | ⭐⭐⭐ |
| Obrzeża | 45–70 dni | 6 800–8 500 zł | ⭐⭐ |
Dobre biuro nie wystawia ogłoszenia – tworzy kampanię marketingową.
Minimum usług marketingowych (2026):
📸 Profesjonalne zdjęcia i multimedia:
5–10 zdjęć (każdy pokój + detale + otoczenie)
Zdjęcia z drona
Film prezentacyjny (30–60 sekund)
Rzut płaski (floor plan)
📱 Multi-kanałowa promocja:
| Kanał | Wymagane | Efekt |
|---|---|---|
| Otodom.pl Premium | ✅ OBOWIĄZKOWE | +50% zapytań |
| OLX.pl Premium | ✅ OBOWIĄZKOWE | Ruch lokalny |
| Facebook Marketplace | ✅ OBOWIĄZKOWE | Grupy Łomża |
| Instagram Reels | Zalecane | Młodzi kupujący |
lomza.nieruchomosci-online.pl | ✅ OBOWIĄZKOWE | Precyzyjne targetowanie |
Koszt: 2 000–4 000 zł (często dzielony 50/50)
Efekt: +8–12% ceny, 30% szybciej sprzedane
Krok 4: Umowa pośrednictwa – chroń interesy prawne
Umowa musi być PISEMNA (art. 20 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Obowiązkowe elementy umowy:
1. Dane stron + numer licencji PFRN (jeśli posiada)
2. Dokładny opis nieruchomości (adres, KW, metraż)
3. Czas trwania: **MAX 3 MIESIĄCE**
4. Prowizja: **stała kwota LUB %** (2–4% w Łomży)
5. Warunki wypłaty: **PO AKCIE NOTARIALNYM**
6. Klauzula RODO (obowiązkowa)
7. Kary umowne za błędy pośrednika
Prowizje w Łomży 2026:
| Wartość | Standardowa | Dochodowa |
|---|---|---|
| do 500 000 zł | 3,5% + VAT (~14 000 zł) | 2,5% + VAT (~10 000 zł) |
| 500–800 000 zł | 3% + VAT (~18 000 zł) | 2% + VAT (~12 000 zł) |
| powyżej 800 000 zł | 2,5% + VAT (~25 000 zł) | 1,5% + VAT (~15 000 zł) |
Model dochodowy – płacisz tylko zwycięzcy
Prowizja malejąca – 3%→2,5% po 30 dniach
Pakiet w cenie – zdjęcia + Otodom Premium
Krok 5: Opinie klientów – wiarygodne źródła
Nie wierz reklamom – analizuj opinie.
Gdzie szukać opinii (kolejność wiarygodności):
Google Maps – opinie z wizyt (najbardziej wiarygodne)
Otodom.pl – oceny biur w profilach
Facebook – komentarze pod transakcjami
Oferteo.pl – rankingi Łomża
Analiza opinii – co szukać:
✅ Zielone flagi:
„Sprzedali w 3 tygodnie za wyższą cenę”
„Profesjonalne zdjęcia, codzienny kontakt”
„Znał ceny na osiedlu, dobra wycena”
⚠️ Żółte flagi:
Mieszane opinie (3⭐–5⭐)
Brak konkretów w pozytywnych opiniach
❌ Czerwone flagi:
Skargi na prowizję i opóźnienia
„Zawyżyli cenę, mieszkanie czekało 6 miesięcy”
Krok 6: TOP 5 biur nieruchomości w Łomży
- House Brothers Nieruchomości
- Północ Nieruchomości
- My Way Nieruchomości
- Góralczyk Nieruchomości
- Tytan Nieruchomości
Krok 7: Model współpracy – ekskluzywny vs otwarty
MODEL NA WYŁĄCZNOŚĆ (ZALECANY):
✅ Jedno biuro = pełna strategia
✅ Baza + marketing + negocjacje
✅ 30–60 dni sprzedaży
✅ +5–8% ceny
Prowizja: 3–5%
MODEL OTWARTY (DOCHODOWY):
✅ Wiele biur + samodzielna sprzedaż
✅ Płacisz tylko zwycięzcy
✅ 45–90 dni sprzedaży Prowizja: 4–5%
Krok 10: Ochrona prawna sprzedającego 2026
Twoje prawa jako sprzedającego:
✅ Kary umowne za błędy pośrednika (5 000 zł)
✅ Zwrot kosztów marketingu przy niepowodzeniu
✅ Prawo do wypowiedzenia (14 dni)
✅ Informacja o każdym leadzie
✅ Prowizja TYLKO po akcie notarialnym
✅ Klauzula RODO w umowie
Wybór dobrego biura = +30–60 tys. zł zysku i 2 miesiące mniej stresu. Powodzenia! 🏠💰
