Stan prawny nieruchomości – co sprawdzić przed zakupem mieszkania w Łomży

Kupno mieszkania to najpoważniejsza finansowa decyzja w życiu większości ludzi. Jednak wiele osób skupia się tylko na cenie i wyglądzie, zapominając o najważniejszym: stanie prawnym nieruchomości. W 2026 roku, z nowymi możliwościami dostępu do ksiąg wieczystych i cyfryzacją procedur, sprawdzenie stanu prawnego stało się łatwiejsze niż kiedykolwiek. Jako doświadczony agent nieruchomości działający na rynku łomżyńskim przez kilka lat wiem, że błędy w sprawdzeniu stanu prawnego mogą kosztować dziesiątki tysięcy złotych. Ten poradnik przeprowadzi Cię przez każdy aspekt weryfikacji prawnej – od księgi wieczystej po procedury notarialne.

Krok 1: Księga wieczysta – serce stanu prawnego nieruchomości

Księga wieczysta to publiczny rejestr prowadzony przez sąd rejonowy, zawierający wszystkie informacje o nieruchomości i jej obciążeniach. To dokument, który musisz sprawdzić przed podpisaniem czegokolwiek.

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to złożony z czterech działów dokument:

Jak sprawdzić księgę wieczystą online w 2026 roku?

Od marca 2026 roku dostęp do ksiąg wieczystych stał się jeszcze łatwiejszy. Masz trzy opcje:

Opcja 1: Portal EKW (elektroniczne księgi wieczyste)

• Adres: https://ekw.ms.gov.pl

• Koszt: DARMOWE

• Co potrzebujesz: numer księgi wieczystej (możesz go znaleźć w ogłoszeniu lub poprosić sprzedającego)

• Czas dostępu: natychmiastowy

• Nowoczesna interfejsu umożliwia przeglądanie działów

Opcja 2: Aplikacja mObywatel (nowa funkcja od marca 2026)

• Możliwość sprawdzenia księgi wieczystej po numerze PESEL

• Pobieranie odpisów z mocą sądową

• Dostęp 24/7 z telefonu

• Koszt: DARMOWE

Opcja 3: Sąd rejonowy (tradycyjna metoda)

• Wyjazd do biura sądu wieczystoksięgowego

• Koszt: zależy od liczby kopii (zwykle 15–30 zł)

• Czas: kilka dni roboczych

Moja rekomendacja: Używaj portalu EKW – to najszybsza i najtańsza opcja. Dla ważnych decyzji pobierz odpis sądowy (ten ma moc dowodową).

Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości – podstawowe dane

To pierwsza rzecz do sprawdzenia. Tutaj pojawia się:

• Adres nieruchomości – musi zgadzać się z ogłoszeniem

• Numer działki i obręb – identyfikacja w katastru

• Powierzchnia gruntu – w m² (czasami różni się od ogłoszenia!)

• Powierzchnia budynku – tu podaje się metraż użytkowy

• Użytek gruntu – „budynek mieszkalny”, „budynek usług” itp.

Pytania do siebie:

• ❓ Czy adres zgadza się z ogłoszeniem?

• ❓ Czy metraż w księdze (60 m²) zgadza się z tym w ogłoszeniu?

• ❓ Czy typ użytku (mieszkalny) jest prawidłowy?

Jeśli są rozbieżności, pytaj sprzedającego. Czasami błędy w księdze wieczystej wymagają sądowego uaktualnienia.

Dział I-Sp: Limit zabudowy – mogę przebudować mieszkanie?

Ten dział zawiera informacje o ograniczeniach zabudowy i planach zagospodarowania przestrzennego.

Może się tu pojawić:

• Plan zagospodarowania przestrzennego – jest / nie ma

• Limit zabudowy – maksymalny procent zabudowy terenu

• Warunki zabudowy – wysokość budynku, odstęp od granicy itp.

Dlaczego to ważne? Jeśli planujesz przebudowę, dobudowę lub znaczne zmiany (np. przeszklenie balkonu, przebicie ściany nośnej – co wymaga pozwolenia), te wpisy mogą Ci to uniemożliwić.

Pytania:

• ❓ Czy mogę powiększyć mieszkanie (dobudować)?

• ❓ Czy mogę zmienić okna na większe?

• ❓ Czy mogę powiększyć balkon?

Na te pytania odpowiedź znajdziesz pośrednio w dziale I-Sp. Dla pewności konsultuj się z architektem lub urzędem budynku.

Dział II: Hipoteki, zastawy i obciążenia – NAJWAŻNIEJSZY DZIAŁ

TO JEST NAJWAŻNIEJSZY DZIAŁ dla kupującego. Tu pojawia się informacja o długach na nieruchomości.

Typowe wpisy w dziale II:

Hipoteka – zabezpieczenie kredytu bankowego

• Przykład: „Hipoteka dla PKO BP na zabezpieczenie kredytu hipotecznego na kwotę 400 000 zł”

• Znaczenie: nieruchomość obciążona kredytem. Bank ma prawo do sprzedania domu, jeśli sprzedający nie spłaci kredytu.

Zastaw – prawo banku do zatrzymania rzeczy do spłacenia długu

• Czasami pojawia się przy zastawach na posiadanym majątku

Służebność – prawo innej osoby do korzystania z Twojej nieruchomości

• Przykład: „Służebność przechodu dla sąsiada” – sąsiad ma prawo przechodzić przez Twoją posesję

• Zwykle nie stanowi problemu, ale warto wiedzieć

Zabytkowy wpis – jeśli nieruchomość jest zabytkowa

• Wymaga specjalnych pozwoleń na przebudowę

Co powinieneś wiedzieć:

❌ ZŁY ZNAK: „Hipoteka na kwotę 500 000 zł”

• To oznacza, że mieszkanie jest obciążone kredytem

• Bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż

• Sprzedający musi spłacić kredyt z pieniędzy ze sprzedaży

• To częsta sytuacja – zawsze pytaj, czy kredyt będzie spłacony

✅ DOBRY ZNAK: Dział II jest pusty lub zawiera tylko stare wpisy „wykreślone”

• Nieruchomość jest wolna od obciążeń

• Mogą być obie egzekucję na nim inne hipoteki

Dział III: Prawa użytkowania – mogę użytkować nieruchomość?

W dziale III pojawia się informacja o ograniczeniach w użytkowaniu nieruchomości.

Typowe wpisy:

Prawo wieczystego użytkowania

• Historycznie pojawia się w nieruchomościach sprzed 1989 roku

• Oznacza, że Ty masz prawo użytkowania, ale gruntem dysponuje np. gmina

• Opłata za wieczyste użytkowanie – zwykle 80–100 zł rocznie (zmieniane przez wójta/burmistrza)

• W praktyce: nie stanowi problemu, ale koszt rocznie rośnie

Służebność

• „Służebność przechodu” – prawo sąsiada do przechodzenia przez Twój teren

• „Służebność elektrowni” – prawo do umieszczenia słupów energetycznych

• Zwykle bez znaczenia, ale warto znać

Prawo do Ci wypowiedzenia

• Jeśli pojawia się: pytaj czemu i jaki warunki wypowiedzenia

Dział IV: Obciążenia i zastrzeżenia – sądowe problemy?

Tu pojawia się informacja o egzekucjach, zastawach skarbowych i zakazach dotyczących nieruchomości.

Typowe wpisy:

Zastawienie skarbowe (ZUS, skarbówka)

• „Zastaw skarbowy na rzecz ZUS” – ZUS ma prawo do sprzedaży dla spłacenia długu

• To poważny problem – oznacza zalegające podatki/składki

• Zawsze pytaj, czy będzie wykreślone przed sprzedażą

Zakaz zbywania

• „Zakaz zbywania nieruchomości” – może ją sprzedać tylko za zgodą sądu

• Rzadko się pojawia, ale jeśli się pojawi, to problem

Egzekucja sądowa

• „Egzekucja z nieruchomości dla wierzyciela X” – komornik może sprzedać nieruchomość

• To bardzo poważny problem

Co powinieneś wiedzieć:

⚠️ Jeśli w dziale IV pojawia się cokolwiek, zawsze pytaj notariusza. To są obciążenia prawne, które mogą utrudnić sprzedaż lub użytkowanie nieruchomości.

Krok 2: Prawo własności – kto faktycznie posiada nieruchomość?

Przed kupnem musisz się upewnić, że sprzedający jest faktycznym właścicielem i ma prawo nieruchomość sprzedać.

Jak sprawdzić prawa własności?

W dziale II księgi wieczystej powinieneś znaleźć wpis „Właściciel” z imieniem, nazwiskiem i PESEL.

Muszą się zgodzić z:

• Dokumentem tożsamości sprzedającego

• PESEL z jego dowodu

• Namiarami, które podał w ogłoszeniu

Pytania do siebie:

• ❓ Czy właścicielem jest osoba, z którą rozmawiam?

• ❓ Czy jest tylko jedna osoba czy kilka (wspolwłaścicielstwo)?

• ❓ Czy właściciel podpisał zgodzę na sprzedaż (jeśli są wspólwłaściciele)?

Współwłasność – kiedy pojawia się problem

Czasami nieruchomość ma dwóch lub więcej właścicieli. Najczęstsze scenariusze:

Małżeństwo

• Mieszkanie kupione w czasie małżeństwa to wspólne mienie

• Oboje muszą podpisać zgodę na sprzedaż

• Jedno z nich nie może sprzedać bez zgody drugiego

Dzieci i rodzice

• Czasami dziedziczenie sprawia, że jest wielu właścicieli

• Wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż

Współwłaścicielstwo udziałów

• Każdy właściciel ma udziały (np. 50% + 50%)

• Przy sprzedaży uczestniczy prawo pierwokupu dla drugiego właściciela

Co robić?

• Pytaj o wszystkich właścicieli

• Pytaj o podpisy wszystkich właścicieli na umowie przedwstępnej i sprzedaży

Krok 3: Hipoteki – czy kredyt będzie spłacony?

Większość nieruchomości na rynku jest obciążona kredytem. To normalne, ale musisz wiedzieć, jak to będzie obsługiwane.

Jak funkcjonuje hipoteka?

Hipoteka to zabezpieczenie dla banku, że jeśli sprzedający przestanie spłacać kredyt, bank może sprzedać nieruchomość i dochodzić swoich pieniędzy.

W księdze wieczystej pojawia się wpis:

„Hipoteka dla ING Banku Śląskiego na zabezpieczenie kredytu hipotecznego nr 123456 na kwotę 350 000 zł”

Co to oznacza dla kupującego?

Scenariusz 1: Sprzedający spłaca kredyt z pieniędzy ze sprzedaży (najczęste)

• Kupujesz za 600 000 zł

• Sprzedający ma kredyt 400 000 zł

• Ze sprzedaży sprzedający spłaca kredyt (bank wydaje zgodę na wpis nowego właściciela)

• Tobie została hipoteka wykreślana przed aktem notarialnym

Scenariusz 2: Sprzedający ma dodatkową hipotekę (rzadko)

• Nieruchomość ma kilka kredytów

• Trzeba spłacić wszystkie przed przeniesieniem własności

• Sprawdź w dziale II, ile kredytów obciąża nieruchomość

Pytania do zadania sprzedającemu

• ❓ Ile kredytu zostało do spłacenia?

• ❓ Który bank ma hipotekę?

• ❓ Czy kredyt będzie spłacony z pieniędzy ze sprzedaży?

• ❓ Czy bank wyraża zgodę na sprzedaż?

• ❓ Czy są jakieś kary za wcześniejszą spłatę?

Zaświadczenie o spłacie kredytu

Przed aktem notarialnym sprzedający musi dostarczyć zaświadczenie od banku, że:

• Kredyt będzie spłacony ze sprzedaży

• Hipoteka będzie wykreślona

• Nieruchomość będzie wolna od obciążeń

To zaświadczenie jest kluczowe – bez niego transakcja się nie dojdzie.

Krok 4: Służebności – czy sąsiad może przechodzić przez moją nieruchomość?

Służebność to prawo do korzystania z nieruchomości innej osobie (np. sąsiadowi). Pojawia się w dziale III księgi wieczystej.

Typowe służebności

Służebność przechodu

• Sąsiad ma prawo przechodzić przez Twoją posesję do drogi lub swojej nieruchomości

• Rzadko stanowi problem (prawie zawsze tak było, gdy sąsiad kupował)

• Nie uniemożliwia Ci sprzedaży ani wynajmu

Służebność przepustów

• Prawo do umieszczenia rur wodnych, kanalizacyjnych lub elektrycznych na Twojej działce

• Zwykle niedowidziana – sąsiad musi mieć dostęp do swoich przewodów

• Praktycznie bez wpływu na wartość nieruchomości

Służebność elektrowni lub gazowni

• Słupy elektryczne na terenie Twojej nieruchomości

• Prawo do dostępu do słupów dla konserwacji

• Zwykle słaba wpłata roczna od operatora (50–200 zł rocznie)

Czy to szkodzi?

Prawie nigdy nie stanowi problemu, bo:

• Służebności istnieją od lat

• Są niezbędne dla funkcjonowania sąsiadów

• Nie wpływają negatywnie na cenę

• Sprzedający ich nie usuwa przy sprzedaży

Jedynym wyjątkiem: jeśli służebność ogranicza budowę lub dostęp do nieruchomości – wtedy warto sprawdzić szczegóły.

Krok 5: Zastawy skarbowe i egzekucje – sądowe problemy

To poważne obciążenia, które uniemożliwiają sprzedaż lub powodują jej zwłokę.

Zastaw skarbowy (ZUS, Urząd Skarbowy)

Pojawia się w dziale IV księgi wieczystej.

Przykład wpisu:

„Zastaw skarbowy dla Urzędu Skarbowego na zabezpieczenie podatków i odsetek od lat 2015–2020”

Co to oznacza?

• Właściciel ma zalegające podatki lub składki ZUS

• ZUS/US mają prawo do sprzedaży nieruchomości dla spłacenia długu

• Transakcja nie może się dojść, dopóki zastaw nie będzie wykreślony

Co robić?

• Pytaj sprzedającego, czy zastaw będzie wykreślony przed sprzedażą

• Sprzedający musi spłacić zalegające podatki/składki

• Pieniądze mogą pochodzić ze sprzedaży (wówczas bank/notariusz zadba o spłatę ZUS)

Egzekucja sądowa

Pojawia się w dziale IV.

Przykład wpisu:

„Egzekucja z nieruchomości dla wierzyciela X (bank, poprzedni właściciel, itp.)”

Co to oznacza?

• Komornik może sprzedać nieruchomość dla spłacenia długu właściciela

• To bardzo poważny problem

Co robić?

• Całkowicie odradzam kupno takiej nieruchomości bez konsultacji z prawnikiem

• Egzekucja może skomplikować proces sprzedaży

• Kupujący może zostać nowym właścicielem, ale egzekucja trwa dalej

• Może to zniechęcić przyszłych kupujących

Krok 6: Prawo do dysponowania nieruchomością – czy można sprzedać?

Czasami w księdze wieczystej pojawia się zakaz zbywania lub inne ograniczenia prawa do dysponowania.

Zakaz zbywania

Wpis:

„Zakaz zbywania bez zgody sądu / spadkobiercy / ustanowionego opiekuna”

Co to oznacza?

• Właściciel nie może sprzedać nieruchomości bez specjalnej zgody

• Zwykle pojawia się w przypadku dziedziczenia lub opieki

• To utrudnia sprzedaż, ale nie czyni jej niemożliwą

Co robić?

• Pytaj sprzedającego o wznowienie procedury zniesienia zakazu

• Notariusz będzie musiał uzyskać zgodę od sądu

• To wydłuży procedurę o 2–4 tygodnie

Krok 7: Umowne ograniczenia – niewidoczne w księdze wieczystej

Nie wszystkie obciążenia pojawiają się w księdze wieczystej. Niektóre wynikają z umów między właścicielami.

Prawo pierwokupu

Czasami w umowie sprzedaży pojawia się klauzula:

„Jeśli właściciel sprzedaje nieruchomość, drugi właściciel (sąsiad, brat itp.) ma prawo pierwokupu”

Co to oznacza?

• Przed sprzedażą osobie trzeciej, druga strona ma prawo odkupienia po tej samej cenie

• To prawo może utrudnić sprzedaż

Co robić?

• Pytaj o prawo pierwokupu przy zawieraniu umowy

• Sprawdź oryginalną umowę sprzedaży (jeśli jest dostępna)

• Konsultuj się z notariuszem

Klauzule dodatkowe

Czasami w aktach notarialnych znajdują się dodatkowe warunki, np.:

• „Mieszkanie nie może być wynajem”

• „Mieszkanie musi być zajmowane przez właściciela”

• „W przypadku sprzedaży, część ceny trafia do ustanowionego beneficjenta”

To rzadkie, ale ważne do sprawdzenia, bo mogą wpłynąć na przyszłość nieruchomości.

Krok 8: Rzeczoznawca majątkowy – profesjonalna ocena stanu prawnego

Jeśli chcesz całkowitej pewności co do stanu prawnego, możesz wynająć rzeczoznawcę majątkowego.

Co robi rzeczoznawca?

Rzeczoznawca sporządza raport majątkowy obejmujący:

• Weryfikację stanu prawnego w księdze wieczystej

• Sprawdzenie hipoteki i możliwości sprzedaży

• Ocenę zagrożeń prawnych

• Wycenę nieruchomości

• Rekomendacje

Koszt

1 500–3 500 zł za pełny raport (w Łomży zwykle na niższym końcu tej skali)

Czy warto?

• ✅ TAK, jeśli nieruchomość ma skomplikowany stan prawny

• ✅ TAK, jeśli pojawią się obciążenia w dziale II lub IV

• ✅ TAK, jeśli kupujesz ze współfinansowaniem (bank czasami wymaga)

• ❌ NIE, jeśli nieruchomość ma czysty stan prawny i jasny wpis właścicielski

Krok 9: Procedura notarialna – ostateczne sprawdzenie

Ostateczne sprawdzenie stanu prawnego dokonuje się u notariusza.

Co robi notariusz?

Notariusz:

1. Sprawdza księgę wieczystą (pobiera aktualny odpis)

2. Weryfikuje dokumenty (akt własności sprzedającego, zaświadczenia od banku)

3. Potwierdza tożsamość obu stron (kupującego i sprzedającego)

4. Czyta projekt umowy i wyjaśnia warunki

5. Sprawdza zagrożenia prawne – czy można zawrzeć umowę

6. Sporządza akt notarialny (dokument transferu własności)

Pytania do notariusza

Zawsze pytaj notariusza:

• ❓ Czy stan prawny nieruchomości pozwala na sprzedaż?

• ❓ Czy są jakieś zagrożenia prawne?

• ❓ Kiedy będzie wykreślona hipoteka sprzedającego?

• ❓ Czy nowa hipoteka (kredyt kupującego) będzie zarejestrowana bez problemu?

• ❓ Czy są jakieś ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości?

Notariusz jest niezależny od obu stron – jego zadaniem jest chrona prawnie transakcję i ostrzec o zagrożeniach.

Krok 10: Harmonogram sprawdzania stanu prawnego

Aby wszystko przebiegło sprawnie, pamiętaj o harmonogramie czasowym:

Razem: od znalezienia mieszkania do otrzymania kluczy: 4–8 tygodni (zwykle 6 tygodni).

Podsumowanie: Checklista sprawdzenia stanu prawnego w Łomży (2026)

Zanim podpiszesz umowę kupna, upewnij się, że zrobiłeś to wszystko:

Księga wieczysta

• Znasz numer księgi wieczystej

• Sprawdziłeś księgę online na ekw.ms.gov.pl

• Dział I-O: adres i metraż zgadzają się z ogłoszeniem

• Dział I-Sp: nie ma ograniczeń zabudowy

• Dział II: sprawdziłeś hipoteki i obciążenia

• Dział III: służebności są przyjęte

• Dział IV: nie ma zastawów lub egzekucji

• Pobrałeś aktualny odpis (nie starszy niż 14 dni)

Prawo własności

• Właścicielem jest osoba, z którą rozmawiam

• Jeśli współwłaścicielstwo: wszyscy właściciele wyrażają zgodę na sprzedaż

• Małżonek (jeśli dotyczy) podpisuje zgodę

Hipoteka

• Sprawdziłeś, ile kredytu pozostało do spłacenia

• Pytałem, czy kredyt będzie spłacony ze sprzedaży

• Mam zaświadczenie od banku sprzedającego o spłacie kredytu

• Wiem, kiedy hipoteka będzie wykreślona

Podatki i zastawy

• Nie ma zastawów skarbowych (ZUS, US)

• Nie ma egzekucji sądowych

• Nie ma zakazów zbywania nieruchomości

Procedury

• Mam wyjaśnioną procedurę notarialną

• Wiem, kiedy można zawrzeć umowę przedwstępną

• Mam plan czasowy do aktu notarialnego (4–8 tygodni)

• Notariusz potwierdził, że transakcja jest prawnie możliwa

Trendy prawne na rynku nieruchomości Łomża (2026)

Cyfryzacja ksiąg wieczystych

Od marca 2026 roku dostęp do ksiąg wieczystych stał się znacznie łatwiejszy i szybszy. Dzięki aplikacji mObywatel możesz sprawdzić status nieruchomości z telefonu w kilka sekund. To zmniejsza ryzyko błędów i przyspiesza procedury.

Nowe przepisy dotyczące ochrony konsumenta

W 2026 roku wzmocniła się ochrona kupującego – notariusze muszą bardziej starannie weryfikować:

• Tożsamość stron

• Zagrożenia prawne

• Możliwość transferu własności

To oznacza, że transakcje są bezpieczniejsze, ale czasami wolniejsze.

Trend wzrostu żądań o czystość stanu prawnego

Coraz więcej kupujących żąda pełnego raportu o stanie prawnym przed podpisaniem umowy. To pozytywny trend – oznacza, że ludzie stają się bardziej świadomi ryzyka.

Rosnące koszty egzekucji

Zastawy skarbowe i egzekucje stają się coraz częstsze (ze względu na inflację i rosnące koszty życia). To oznacza, że musisz być jeszcze bardziej ostrożny przy sprawdzaniu stanu prawnego.

Ostatnie słowo

Sprawdzenie stanu prawnego to nie nudny obowiązek – to Twoja ochrona. Błędy w tym etapie mogą kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych lub uniemożliwić sprzedaż nieruchomości w przyszłości.

Pamiętaj:

1. Zawsze sprawdź księgę wieczystą – to darmowe i zajmuje 10 minut

2. Pytaj notariusza – to jego praca sprawdzić stan prawny

3. Nie pospiesza się – lepiej spędzić 2 dodatkowe dni na sprawdzeniu niż popełnić błąd

4. Zdaj się na eksperta – rzeczoznawca lub prawnik mogą zaoszczędzić Ci problemów

Kupno mieszkania w Łomży w 2026 roku powinno być bezpieczne i przejrzyste. Cyfryzacja ksiąg wieczystych i dostęp do informacji online sprawia, że nigdy nie było łatwiej sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Powodzenia w znalezieniu czystej prawnie nieruchomości w Łomży!

Przydatne linki i adresy

• Elektroniczne Księgi Wieczyste: https://ekw.ms.gov.pl

• aplikacja mObywatel: dostępna w App Store i Google Play (od marca 2026)

• Sądy Rejonowe w Łomży: ul. Polowa 1, 18-400 Łomża

• Notariusz – Izba Notarialna w Łomży ma listę wszystkich notariuszy

Kontakt na potrzeby konsultacji

Jeśli masz pytania dotyczące stanu prawnego konkretnej nieruchomości w Łomży, skontaktuj się z lokalnym biurem nieruchomości lub konsultantem prawnym. Zawsze warto poświęcić czas na profesjonalną weryfikację – to inwestycja, która się zawsze opłaca.